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올해 서울 아파트 분양 물량 가운데 가장 주목받는 은평뉴타운 1지구. 당초 예상하지 못했던 각종 문제들이 불거지면서 예정된 분양시기인 10월을 넘기고 있다. 정부의 분양가 기준에 따라 가격을 매기는 분양가상한제가 적용되는 데 이어 이번에는 거주기간 제한이 ‘뜨거운 감자’가 됐다.
이제까지 서울에서 별도의 규제가 없던 거주기간 제한이 은평뉴타운에 적용되려는 것이다. 상한제에 이은 거주기간 제한 강화는 청약열기를 다소 떨어뜨릴 것으로 보인다.
은평뉴타운 분양시기는 12월 이후로 정해졌지만 아직 구체적인 시기는 미정이고 분양가 역시 지난해에 비해 다소 내려갈 것으로 보이지만 구체적인 금액은 불확실하다.
은평뉴타운 분양은 현재로선 확실하게 정해진 게 많지 않은 ‘안갯속’이다.
청약과열 우려로 잇단 규제 도입
은평뉴타운 1지구 분양은 12월 이후 모집공고를 낸다는 것은 확정된 내용이다. 공공(SH공사)이 분양하는 공공분양의 경우 12월 1일 이후 모집공고를 내면 분양가상한제 대상이 된다.
서울시는 지난해 은평 1지구 분양을 미루면서 올 10월 모집공고를 내기로 했는데 청약과열을 우려해 12월 이후로 늦춰 상한제 적용을 받게 하기로 했다.
은평 1지구는 후분양으로 내년 6월께 입주예정이다. 상한제 적용을 받지 않으면 입주 후 전매가 가능해 전매제한 기간이 불과 8개월 정도에 불과하다.
상한제 적용을 받으면 전용 85㎡ 이하 중소형 10년, 85㎡ 초과 중대형 7년의 전매제한이 적용된다. 전매제한기간이 10배 이상 늘어나는 것이다.
은평뉴타운은 일반적인 민간 도시개발사업장과 성격이 달라 환지가 아닌 수용방식의 도시개발사업장이어서 지난해부터 법적으로 민간택지가 아닌 공공택지로 분류된다. 때문에 전매제한 기간이 택지지구 등과 같은 7~10년인 것.
상한제 적용으로 양도세 50%를 각오하고 입주 후 전매차익을 챙기려는 수요가 대폭 줄어들 것으로 보여 청약경쟁률이 상당 부분 떨어질 것으로 보인다. 8개월 간은 무리한 대출이 가능하지만 7년간 팔지 못할 경우엔 자금력이 없는 사람은 버티기 힘들다. 은평구가 투기지역이어서 대출규제가 까다롭다
서울시와 SH공사는 거주기간을 1년 이상으로 제한하는 방안을 검토 중이다. 이제까지 서울에서는 입주자모집공고일 현재 서울 거주자면 청약할 수 있다. 위장전입 여부에 대한 조사가 사실상 힘들기 때문에 모집공고 직전 주소만 옮기는 위장전입을 통한 청약이 가능했던 것.
서울 이외의 수도권에서는 자치단체에 따라 지역, 단지, 분양면적별로 모집공고일 기준으로 얼마 이상 거주해야하는 거주기간 제한을 두었지만 서울서는 워낙 전입이 잦아 별도의 제한을 두지 않았다.
정부는 내년 1월부터는 수도권의 경우 거주기간 제한을 1년 이상으로 강화키로 했지만 은평 1지구의 경우 이에 앞서 미리 적용하려는 것. 위장전입을 막아 청약과열 우려를 조금이라도 덜어보려는 것이다.
거주기간 제한 강화는 아직 결정되지는 않았다. 검토 중인데 ‘투기 억제’를 명분으로 내세우고 있어 도입 가능성이 높다.
지난해와 일반분양 물량은 비슷, 분양가는 다소 내릴 듯
서울시 등의 방침은 당초 지난해 계획했던 물량을 유지한다는 방침이다. 지난해 일반분양되려던 물량은 1643가구였다. 분양시기를 늦춘 것이어서 주택 수요자들의 기대가 있기 때문에 물량을 크게 조정하지 않겠다는 것.
일반분양 물량은 원주민을 대상으로 한 특별분양 물량과 맞물려 있다. 특별분양 물량은 2788가구다. 이들이 분양받을 분양면적도 모두 정해져 있다.
지난해처럼 일반분양물량을 잡을 경우 특별분양은 1지구에 1174가구, 나머지는 2지구에 1614가구를 12월 이전에 분양하는 방안이 적극 검토되고 있다. 11월까지 분양하면 특별분양분은 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문.
상한제 적용을 할 경우 전매제한 기간이 일반분양분의 절반(3.5~5년)이긴 해도 개발사업으로 강제수용된 원주민들의 전매제한에 대한 반발이 거세다.
분양가는 지난해 예정된 가격보다 다소 내려갈 것 같다. 큰 폭은 아니고 3.3㎡당 수십만원 정도로 보인다. 지난해 책정된 분양가는 3.3㎡당 112㎡(34평형) 1151만원, 135㎡(41평형) 1391만원, 175㎡(53평형) 1500만원, 214㎡(65평형) 1523만원이었다.
상한제를 적용해서 내려가는 게 아니다. 서울시는 지난해 분양원가를 공개하면서 112㎡의 경우 원가대로 공급하고 나머지는 5%의 수익률을 적용했다. 이는 분양가상한제로 매긴 분양가와 별 차이가 없기 때문에 분양가상한제를 적용한다고 별로 내려갈 여지가 없다.
135㎡부터 중대형은 주변시세의 80% 이하를 적용받는 채권입찰제 대상이지만 주변에 이만한 가격이 나가는 아파트가 없어 채권액은 ‘0’원이 되고 상한제로 매긴 가격대로 분양될 것 같다.
다만 서울시는 은평뉴타운 전체 용적률을 다소 높여 건립 가구수를 늘렸다. 이에 따라 분양가 인하요인이 생긴 것이다.
서울시와 SH공사는 12월 모집공고를 낼 계획이지만 구체적인 모집공고 시기와 청약접수 일정은 아직 정해지지 않았다. 공고는 12월 나더라도 청약접수는 내년으로 넘어갈 수도 있다.
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