토지나 건물에 대한 지분경매뿐만 아니라 경매에서는 또 다른 틈새시장이 있다. 분묘기지권이 성립되어 싸게 나온 물건이 있는데 이를 잘 활용한다면 지분경매 못지않은 수익을 올릴 수 있다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 지상권에 유사한 일종의 물권을 말한다. 분묘기지권의 성립요건에는 다음의 3가지가 있다.
첫째, 타인의 토지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우다. 둘째, 자기 소유의 토지에 분묘를 설치하였는데 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘를 이전한다는 특별한 약정이 없이 그 토지를 처분한 경우다. 셋째, 타인 소유의 토지에 그 승낙 없이 분묘를 설치한 후20년간 평온, 공연(公然) 하게 그 분묘의 기지를 점유한 경우다.
이렇게 분묘기지권이 성립될 경우 본인의 토지라 하더라도 분묘를 옮기거나 손댈 수 없기 때문에 사용이나 재산권 행사에 큰 제약이 될 수밖에 없다. 따라서 이런 분묘기지권의 성립가능성이 있는 물건의 경우 경매에서 잦은 유찰로 인해 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다. 하지만 분묘의 처리에 대한 대안 없이 싸게 낙찰받았다고 해서 원하는 수익을 낼 수 없다. 오히려 손해가 될 수도 있다.
다음은 분묘가 있어 계속된 유찰로 인해 낮은 가격으로 낙찰받고, 분묘를 현명하게 처리해 고수익을 올린 사례다.
40대 중반의 A씨가 늦은 밤 사무실로 필자를 찾아왔다. 건축업을 하고있는 A씨는 충남 서산쪽에 임야를 구해달라고 했다. 미래에 전원주택 단지로 개발할 목적으로 큰 평수의 땅을 원했다. 문제는 자금이었다. A씨가 가지고 있는 돈은 총 1억5,000만 원이었다. 이 금액으로 2,000~3,000평은 분명 무리였다.
필자는 고민 끝에 경매로 매입하는 방법을 생각해 40여 일 동안 물건을 찾았다. 마침 A씨가 원하는 조건에 딱 떨어지는 아주 괜찮은 물건이 나왔다. 그 물건은 임야로 지세가 낮은데다 모양도 괜찮은 편이었고, 서산IC도 가까워 이동하기에도 편리하며 콘크리트 포장도로도 접해 있었다. 또한 인근 면사무소도 가까워 생활에 필요한 상권이 잘 갖추어져 있었다.
평수는 2,500평으로 감정가는 평당10만 원씩 2억5,000만 원에 책정되어 있었다. 하지만3번이나 유찰되면서 시세의 절반 가격까지 떨어져 있었다. 이유는 묘지였다. 그 임야 내에 멀쩡한 묘지가 무려3기나 있었던 것이다.
필자는 법원서류를 꼼꼼히 열람한 결과 묘지 3기가 본토지의 제일 끝부분에 모여 있는 것을 알게 되었다. 즉시 현장답사를 통해 사진과 마찬가지로 토지의 끝부분에 묘지가 몰려 있는 것을 재차 확인하고, 바로 토지의 경계측량을 했다. 묘지 평수는 다해서 100평밖에 되지 않았다.
필자는 A씨에게 100평은 버린다 생각하고 나머지 2,400평만 매입하더라도 아주 저렴한 가격이라는 것을 설명했다. 일단 묘지 주인을 만나 협의할 생각이었고, 혹 협의가 잘 되지 않아도 묘지가 있는 100평을 분할측량하여 다른 필지로 만든 뒤 2,400평만을 활용할 생각이었다. 그렇다 하더라도 매우 저렴한 가격이었다.
A씨는 입찰에 참여했고, 평당 5만6,000원인 1억4,000만 원에 낙찰되었다. 그 후 묘지 주인을 설득해 묘지 100평을 평당 6만 원에 되팔았다. 묘지 주인은 시세보다 평당 4만 원이나 싸게 매입할 수 있어 좋고, A씨도 포기했던 100평에 들어간 돈을 전부 회수한 결과가 되어 서로에게 이익이 되는 거래가 성사됐다.
묘지를 해결하고 나니 본 토지는 시세를 회복해 평당 10만 원이 됐고, A씨는 2,400평을 평당 4만 4,000원씩 계산해 1억 560만 원의 고수익을 올리게 되었다. 현재 토지 가격은 계속 상승중이다.
A씨의 사례처럼 투자는 항상 남들이 생각지 못한 아이디어가 있어야 높은 수익이 발생한다. 묘지가 있다고 해서 피하기보다는 묘지를 해결할 수 있는 방법을 연구하는 것이 바로 재테크다.
누구나 아는 방법으로는 절대 좋은 수익을 낼수 없다. 가격이 싸고 문제가 있는 물건일수록 더욱 유심히 보고 그 문제를 해결할 방법을 찾는 노력이 좋은 투자자의 자세라 할 수 있다.
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