재정비촉진지구 투자 함정 많다

재정비촉진지구 투자 함정 많다

사업속도,조합원수,사업방식 등 확인해야

규제 완화 등의 각종 지원을 받으며 추진 중인 도심 개발사업인 재정비촉진사업의 개발 계획이 윤곽을 드러냈다. 지난해 재정비촉진지구로 지정된 서울지역 사업 대상지들의 개발계획안이 잇따라 발표되고 있어서다. 서울시내 17개 지구 가운데 일찌감치 사업계획이 확정된 은평·길음을 제외하고 절반이 넘는 8곳의 개발계획안이 최근 들어 나왔다. 개발계획안에는 지구 내 개별사업장(구역)의 위치·규모·개발방식(재개발·재건축 등) 등이 들어 있다. 발표된 개발계획안은 서울시 심의 등을 거쳐 빠르면 이달부터 확정될 예정이다. 재정비촉진지구는 사업성에서 기존 뉴타운보다 유리한데다 재건축시장이 규제 강화로 시들해지면서 유망한 투자대상으로 꼽혀 왔다. 하지만 막상 뚜껑이 열린 개발계획안에는 투자자들의 주의가 필요한 내용들이 적지 않다. 곳곳에 투자 함정이 도사리고 있다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “개발계획 내용을 꼼꼼히 따져보지 않고 막연한 기대감에 투자했다간 낭패를 볼 수 있다”고 말했다. ◇사업속도 차이 커=재정비촉진지구에선 거래가 제한된다. 대지(지분 포함) 20㎡ 이상엔 토지거래허가제한이 적용돼 실제로 거주해야만 주택을 구입할 수 있다. 3년간 팔지도 못한다. 이 같은 거래 제약 때문에 사업속도는 투자성을 가늠하는 주요 변수다. 사업기간이 길면 그만큼 오랫동안 투자금이 묶이게 되는 것이다. 그런데 같은 재정비촉진지구에서도 구역별로 사업속도 차이가 크다. 사업이 마무리단계인 사업장이 있는 반면 사업 시작이 요원한 구역도 있다. 서대문구 북아현, 영등포구 신길 등의 재정비촉진지구에선 이미 분양을 끝내고 착공한 단지들이 나왔다. 동작구 노량진·흑석지구에선 일부 구역이 올해 안에 분양을 서두른다. 재정비촉진지구 지정 전 이미 사업이 시작된 곳이어서 개발계획 수립과 상관없이 사업을 하고 있다. 다른 구역들은 개발계획이 확정돼야 사업을 할 수 있다. 이들 가운데서도 사업속도 차이가 난다. 구청들은 노후도 등 개발여건을 감안해 구역별로 사업시작 시점을 달리해 단계별로 개발계획을 짜고 있다. 송파구 거여·마천지구에선 6개 구역 중 5곳이 2010년 이후 사업이 가능하다. 마천2구역이 가장 늦은 2012년부터다. 구역에 따라 입주시점이 5년 이상 벌어지는 것이다. 전문가들은 “지구 전체의 사업이 끝나기 전에는 다소 어수선하다 하더라도 사업기간이 빠른 곳이 투자에 낫다”고 말한다. ◇'사공' 많으면 사업 불안=분양가 상한제 타격은 조합원이 적어 일반분양분이 많은 구역에서 크다. 상한제 규제는 일반분양분 가격에 적용되기 때문. 그렇더라도 투자 입장에선 조합원이 적은 구역이 낫다. 상한제 영향으로 추가 부담금이 다소 늘겠지만 일반분양분이 적은 곳보다는 덜해서다. 일반분양 수입이 많을수록 조합원 부담은 가벼워지는 것이다. 조합원이 많으면 주민 갈등으로 사업이 더딜 수 있다. 재개발이나 재건축의 경우 최소 부지면적 기준이 1만㎡지만 재정비촉진지구에선 이보다 20배가 넘는 사업장들이 적지 않다. 북아현지구 내 월드공인 관계자는 “입주 후 미래가치는 큰 단지가 낫지만 반대하는 주민들이 많이 나오면 사업에 골치를 앓을 수 있기 때문에 투자자들에게 덩치만 큰 구역은 권하지 않는다”고 말했다. 조합원 수가 지나치게 많으면 큰 집을 배정받기 힘들다. 재정비촉진지구 내 재개발은 전용면적 85㎡ 초과의 중대형을 건립가구수의 40%까지 지을 수 있다. 일반 재개발에선 20%가 한도다. 중대형이 많다는 게 재정비촉진지구의 매력 가운데 하나인데 조합원이 너무 많으면 가구수가 늘면서 그만큼 작은 집 비중이 커진다. 노원구 상계, 관악구 신림 등의 경우 조합원에게 돌아갈 가구 수를 맞추느라 전용면적 60㎡ 이하가 40~50%에 달하기도 한다. 일반적으로 60㎡ 이하는 30% 이하다. 자칫하면 기존 주택보다도 작은 집을 분양 받을 수도 있다. ◇규제 얽힌 재건축구역=정부가 특별법(도시재정비촉진특별법)까지 만들어 지원하는 재정비촉진사업에서도 재건축구역은 별다른 혜택을 받지 못한다. 재개발은 건축기준 완화 등을 적용받지만 재건축사업장에는 아무런 ‘당근’이 없다. 정부의 재건축 억제방침 때문이다. 낡은 단독주택들이 몰려 있는 재정비촉진지구에서 재건축구역이 나오는 것은 노후도 등에서 재개발 요건에 맞지 않아서다. 상대적으로 도로여건 등이 나아 재개발 대상이 안 되는 것. 거여·마천과 신길, 은평구 수색·증산지구의 일부 구역이 재건축방식으로 개발될 예정이다. 개발계획을 세우고 있는 강서구 방화의 9개 구역 모두 현재로선 재건축 방식을 택하고 있다. 노량진에도 재건축 구역이 많은데 구청은 재개발로의 변경을 추진 중이다. 재건축 구역은 재개발과 같은 용적률(아파트 연면적 대비 부지면적 비율)을 적용받아 새로 지을 아파트 규모가 비슷하지만 규제는 훨씬 심하다. 조합 설립 이후에는 입주 때까지 아예 전매가 안 된다. 재개발엔 전매제한이 없다. 시공사도 사업승인 이후 선정해야 해 초기 주민들의 자금부담이 크다. 재개발 시공사 선정 시기는 사업승인 이전인 조합설립 이후다. 재개발에는 없는 부담금을 입주 후 내야한다. 추진위 설립 이후 입주 때까지 오른 집값의 일부다. 재건축사업장은 각종 규제에 발목 잡혀 재개발보다 사업이 늦어질 가능성이 크다. 도시재정비촉진사업=정부가 낡은 도심 주거지를 50만㎡ 이상 단위로 묶어 계획적으로 개발하는 사업. 개별적으로 재개발·재건축이 진행되면서 빚어진 난개발을 막기 위해 도시재정비촉진특별법을 만들어 지난해 7월 도입했다. 이 사업에는 용적률 등 건축규제 완화, 우수학교 유치 지원 등의 인센티브가 주어진다. 서울시가 추진해온 뉴타운사업보다 광역적이고 체계적인 개발이다. 서울 도시재정비촉진지구 어떻게 개발되나 구분 구역 위치 면적(㎡) 방식 사업시기 거여∙마천(송파구 거여동 일대 73만㎡) 거여2   송파구 거여2동 202 10만843 재개발 개발계획 확정 후 거여3   송파구 거여2동 208-29 4만9919 재개발 2010년 마천1   송파구 마천2동 128-88 16만4396 재개발 2010년 마천2   송파구 마천1동 183-4 10만396 재개발 2011년 마천3   송파구 마촌1동 283-87 13만3831 재개발 2011년 마천4   송파구 마천1동 323-178 5만4522 재건축 2012년 북아현(서대문구 북아현동 일대 82만㎡) 1구역 서대문구 북아현동 1-954  24만3391 재개발 개발계획 확정 후 2구역 서대문구 북아현동 520  12만2292 재개발 개발계획 확정 후 3구역 서대문구 북아현동 3-66  26만2703 재개발 개발계획 확정 후 노원구(상계3,4동 일대 64만㎡) 1구역 노원구 자력6구역 8블록 9롯트  8만7960 재개발 2008년 2구역 노원구 자력2구역 17블록 1롯트  10만842 재개발 2008년 3구역 노원구 자력1구역 8블록 2롯트  18만9687 재개발 2008년 4구역 노원구 상계동 85-33 4만30 재개발 2009년 5구역 노원구 상계동 109-43 10만9503 재개발 2009년 6구역 노원구 상계동 95-3 6만8327 재개발 2009년 수색·증산(은평구 수색·증산동 일대 89만㎡) 수색4 수색동 361-10 6만2799  재개발 개발계획 확정 후 수색6 수색동 115-5 6만6303 재개발 개발계획 확정 후 수색7 수색동 412 3만1496  재개발 개발계획 확정 후 수색8 수색동 17-28 3만459  재개발 개발계획 확정 후 수색9 수색동 30 3만6514 재개발 개발계획 확정 후 증산2 증산동 216-10 7만8076  재개발 개발계획 확정 후 수색3 수색동 309-8 4만2590  재개발 2009년 수색5 수색동 341-6 6만9704 재개발 2010년 증산5 증산동 205-33 17만5602  재개발 2011년 증산6 증산동 157-34 11만3169 재개발 2012년 증산4 증산동 185-2 3만7795 재건축 미정 장위(성북구 장위동 일대 185만㎡) 1구역 성북구 장위동 144-24  8만1407  재개발 개발계획확정 후 2구역 성북구 장위동 290-9   2만5356  재개발 개발계획확정 후 3구역 성북구 장위동 305  6만6011  재개발 개발계획확정 후 4구역 성북구 장위동 289  15만3780  재개발 개발계획확정 후 5구역 성북구 장위동 173-114   8만3383  재개발 개발계획확정 후 6구역 성북구 장위동 25-55  10만4819  재개발 개발계획확정 후 7구역 성북구 장위동 189-3  8만2224  재개발 개발계획확정 후 8구역 성북구 장위동 85  11만6229  재개발 2008년 9구역 성북구 장위동 238-83  8만5878  재개발 2009년 10구역 성북구 장위동 68-37  9만3785  재개발 2009년 11구역 성북구 장위동 68-141  15만8361  재개발 개발계획 확정 후 12구역 성북구 장위동 231-233  4만8514  재개발 개발계획 확정 후 13구역 성북구 장위동 232-17  31만8371 재개발 2008년 14구역 성북구 장위동 233-552  14만4202  재개발 2008년 15구역 성북구 장위동 233-42  18만3917  재개발 2010년 신길(영등포구 신길동 일대 147만㎡) 1구역 영등포구 신길동 157-26 6만2275 재개발 개발계획 확정 후 2구역 영등포구 신길동 205-69 6만1281 재개발 개발계획 확정 후 3구역 영등포구 신길동 145-40 3만8100 재개발 개발계획 확정 후 4구역 영등포구 신길동 4914-9 5만2112 재개발 2009년 5구역 영등포구 신길동 1583-1 7만6779 재개발 개발계획 확정 후 7구역 영등포구 신길동 2039 9만4498 재개발 개발계획 확정 후 8구역 영등포구 신길동 3163 3만2268 재개발 개발계획 확정 후 9구역 영등포구 신길동 240-16 6만8438 재개발 개발계획 확정 후 10구역 영등포구 신길동 3590 3만6636 재건축 개발계획 확정 후 11구역 영등포구 신길동 329-94 4만7585 재개발 개발계획 확정 후 12구역 영등포구 신길동 337-246 5만2516 재개발 개발계획 확정 후 13구역 영등포구 신길동 340-1 1만4256 재건축 개발계획 확정 후 14구역 영등포구 신길동 347-50 2만8297 재개발 2009년 15구역 영등포구 신길동 276-1 10만5482 재개발 2009년 16구역 영등포구 신길동 314-4 7만8624 재개발 2009년 6구역 영등포구 신길동 510 3만6241 재개발 2010년 신림(관악구 신림동 일대 53만㎡)  1구역 관악구 신림6동 808  23만3729 재개발 2008년 2구역 관악구 신림10동 324-25  9만4157 재개발 2008년 3구역 관악구 신림10동 316-55  3만5404 재개발 2008년 이문·휘경(동대문구 이문·휘경동 일대 100만㎡) 1구역 동대문구 이문동 257-42  14만7030 재개발 개발계획 확정 후 2구역 이문동 170-3 9만8478 재개발 미정 3구역 이문동 149-8 13만6951 재개발 개발계획 확정 후 4구역 이문동 86-1 15만1396 재개발 개발계획 확정 후 5구역 휘경동 128-12 4만3959 재개발 개발계획 확정 후 6구역 휘경동 172 6만5072 재개발 개발계획 확정 후 7구역 이문동 412-1 2만1663 재개발 개발계획 확정 후 휘경1구역 휘경동 243 1만2979 재개발 개발계획 확정 후 ※사업계획은 달라질 수 있음. 자료:각 구청